Податок на нерухомість може обернутися арештом рахунків: чому лист від ДПС більше не потрібен

Власники квартир, будинків та комерційної нерухомості можуть зіткнутися з податковою заборгованістю, навіть якщо фактично не отримували повідомлень від Державної податкової служби. Причиною можуть стати неотримана пошта, застарілі відомості про нерухомість або помилки в нарахуваннях.

Про це пише «Судово-юридична газета».

Водночас несплата податку на нерухомість може призвести до штрафних санкцій, примусового стягнення боргу та за певних умов — арешту банківських рахунків.

Особливе значення має судова практика Верховного Суду щодо вручення податкових повідомлень-рішень. Вона свідчить, що відсутність фактично отриманого листа не завжди є підставою для звільнення від сплати нарахованого податку.

За яку нерухомість потрібно платити податок

Відповідно до статті 266 Податкового кодексу України, платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є фізичні та юридичні особи, зокрема нерезиденти, які володіють житловою або нежитловою нерухомістю.

Водночас для фізичних осіб законодавство передбачає зменшення бази оподаткування житлової нерухомості:

• 60 кв. м — для квартири або квартир незалежно від їх кількості;

• 120 кв. м — для житлового будинку або будинків незалежно від їх кількості;

• 180 кв. м — якщо у власності одночасно перебувають квартири та житлові будинки.

Таким чином, якщо громадянин володіє однією квартирою загальною площею 65 кв. м, за загальним правилом податок нараховуватиметься лише на 5 кв. м перевищення.

Важливо, що встановлені законом пільгові площі застосовуються до сукупної площі відповідних об’єктів житлової нерухомості, які належать одному платнику, а не до кожної квартири чи будинку окремо.

Для нежитлової нерухомості, зокрема офісів, магазинів та інших комерційних приміщень, загальне зменшення бази оподаткування на 60, 120 або 180 кв. м не передбачене. Однак Податковий кодекс встановлює окремі винятки, а місцеві ради можуть надавати додаткові пільги.

Крім того, пільги для фізичних осіб не застосовуються до об’єктів, які використовуються власниками для отримання доходу, зокрема здаються в оренду або використовуються у підприємницькій діяльності. Закон також встановлює обмеження щодо об’єктів, площа яких перевищує п’ятикратний розмір неоподатковуваної площі.

Скільки доведеться заплатити у 2026 році

Розмір податку залежить не лише від площі нерухомості, а й від рішення місцевої ради.

Відповідно до підпункту 266.5.1 Податкового кодексу України, ставка податку не може перевищувати 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за кожен квадратний метр бази оподаткування.

У 2026 році фізичні особи сплачують податок за 2025 рік. Оскільки мінімальна заробітна плата на 1 січня 2025 року становила 8000 гривень, максимальна ставка дорівнює 120 гривням за квадратний метр.

Наприклад, якщо квартира має площу 65 кв. м, а місцева рада встановила максимальну ставку, податок становитиме 600 гривень за рік.

Водночас у громадах, де діють нижчі ставки, сума буде меншою.

Для власників великої житлової нерухомості передбачено додаткове збільшення податку на 25 тисяч гривень на рік за кожен об’єкт, якщо площа квартири перевищує 300 кв. м, а житлового будинку — 500 кв. м.

Не отримали листа від податкової: чи можна не платити?

Одним із найпоширеніших ризиків є ситуація, коли громадянин фактично не отримав податкове повідомлення-рішення.

За загальним правилом, контролюючий орган надсилає фізичним особам податкові повідомлення-рішення до 1 липня року, наступного за звітним.

Сплатити визначене податкове зобов’язання необхідно протягом 60 днів із дня вручення повідомлення-рішення.

Однак фактичне ознайомлення громадянина з документом та його належне вручення в розумінні Податкового кодексу не завжди збігаються.

Стаття 42 ПКУ передбачає, що за визначених законом умов документ вважається врученим, навіть якщо поштовий оператор не зміг передати його адресату.

Зокрема, якщо рекомендований лист було належним чином направлено на податкову адресу, але повернуто із зазначенням причини невручення, відповідна поштова відмітка може мати юридичне значення для визначення дня вручення документа.

Що вирішив Верховний Суд у спорі про податок на нерухомість

Показовою є постанова Верховного Суду від 6 листопада 2025 року у справі №420/20746/24.

У цій справі фізична особа оскаржувала податкові повідомлення-рішення Головного управління ДПС в Одеській області щодо сплати податку на нерухомість за 2019–2022 роки.

За інформацією податкової служби, загальна сума оскаржуваних нарахувань становила близько 37 тисяч гривень.

Одним із доводів позивачки було те, що податковий орган направляв повідомлення за кілька звітних років одночасно. Також вона ставила під сумнів належність доказів надсилання документів.

Як встановили суди, рекомендовані листи надсилалися за податковими адресами платниці, однак повернулися відправнику з відміткою про закінчення строку зберігання.

Верховний Суд погодився з висновками попередніх інстанцій про дотримання податковим органом установленого порядку направлення повідомлень.

Суд також зазначив, що податкове законодавство не встановлює додаткової вимоги зазначати реквізити кожного податкового повідомлення-рішення безпосередньо в повідомленні про вручення рекомендованого поштового відправлення.

Крім того, Верховний Суд підтвердив, що нарахування податку одночасно за декілька попередніх років саме по собі не є протиправним, якщо контролюючий орган діє в межах установлених законом строків давності.

За результатами розгляду касаційну скаргу платниці залишили без задоволення, а рішення попередніх інстанцій про відмову в позові — без змін.

Отже, сам по собі аргумент про те, що платник не забрав рекомендований лист із поштового відділення, не гарантує успішного оскарження податкових нарахувань.

Важливий нюанс щодо захисту прав платників

У постанові від 28 травня 2026 року у справі №520/22570/25 Верховний Суд звернув увагу на необхідність врахування фактичної можливості платника дізнатися про податкове повідомлення-рішення під час визначення строку звернення до суду.

Спір стосувався підприємця, який через обстріли був змушений виїхати з Харкова та не отримував кореспонденцію за податковою адресою.

Верховний Суд наголосив, що для вирішення питання про дотримання строку судового оскарження недостатньо формально встановити факт направлення рекомендованого листа. Необхідно також з’ясувати, коли особа фактично дізналася або об’єктивно могла дізнатися про порушення своїх прав.

Це не скасовує правил належного вручення документів за Податковим кодексом, однак має значення для забезпечення права на судовий захист, зокрема за обставин воєнного стану.

Чи можуть через несплачений податок арештувати банківські рахунки

Несплата податку на нерухомість може призвести до виникнення податкового боргу, застосування передбачених законом фінансових санкцій та процедури примусового стягнення.

Однак сплив 60-денного строку після вручення податкового повідомлення-рішення не означає автоматичного арешту банківських рахунків.

Податковий кодекс передбачає окрему процедуру погашення податкового боргу.

Зокрема, податковий орган за наявності визначених законом підстав надсилає платнику податкову вимогу. При цьому закон встановлює мінімальний поріг суми боргу, за якого така вимога не надсилається і заходи стягнення не застосовуються.

Щодо фізичних осіб пункт 87.11 статті 87 ПКУ передбачає, що орган стягнення звертається до суду з позовом про стягнення податкового боргу. Примусове виконання відповідного судового рішення здійснює державна виконавча служба.

У межах виконавчого провадження можуть застосовуватися передбачені законом заходи, зокрема арешт коштів на рахунках боржника.

Отже, блокування рахунків є можливим наслідком процедури примусового виконання, а не автоматичною санкцією за несвоєчасну сплату податку.

Як законно зменшити податок на нерухомість

Законодавство передбачає особливості оподаткування нерухомості, яка перебуває у спільній частковій власності.

Згідно з підпунктом 266.1.2 ПКУ, якщо об’єкт належить кільком особам на праві спільної часткової власності, кожен співвласник є платником податку за належну йому частку.

Наприклад, квартира площею 100 кв. м перебуває у спільній частковій власності подружжя — по ½ у кожного.

У такому випадку кожному належить частка, що відповідає 50 кв. м загальної площі квартири.

За умови, що співвласники не мають іншої житлової нерухомості, яка впливає на розмір пільги, та відсутні встановлені законом обмеження, оподатковувана площа для кожного з них дорівнюватиме нулю.

Водночас слід розрізняти спільну часткову та спільну сумісну власність. Якщо майно перебуває у спільній сумісній власності і не поділене в натурі, правила визначення платника податку є іншими.

Тому сам факт перебування власників у шлюбі не означає автоматичного застосування окремої пільги для кожного з подружжя.

Що робити, якщо податкова неправильно нарахувала податок

На практиці виникають ситуації, коли дані про нерухомість у контролюючих органів не відповідають фактичним обставинам.

Зокрема, податок може бути нарахований щодо вже проданої квартири, неправильно визначеної частки власності або без урахування передбаченої законом пільги.

У таких випадках підпункт 266.7.3 ПКУ дозволяє платнику звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за своєю податковою адресою для проведення звірки.

Під час звірки можна перевірити відомості про об’єкти нерухомості, їхню площу, частки власності, застосовані ставки, право на пільги та нараховану суму податку.

Якщо на підставі оригіналів відповідних документів буде встановлено розбіжності, контролюючий орган повинен провести перерахунок і надіслати нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє повідомлення-рішення в такому разі вважається скасованим (відкликаним).

Як перевірити податок, не чекаючи поштового повідомлення

Для самостійного контролю нарахувань власники нерухомості можуть користуватися електронними сервісами Державної податкової служби.

Зокрема, в Електронному кабінеті платника доступні відомості про стан розрахунків із бюджетом та сформовані податкові повідомлення-рішення.

Переглянути повідомлення можна у приватній частині кабінету через меню «ЕК для громадян», розділ «Загальна інформація про платника» та вкладку «Повідомлення про обов’язок сплатити суму грошового зобов’язання (ППР)».

Інформація про майнові податки також доступна в мобільному застосунку ДПС «Моя податкова».

Власникам нерухомості варто регулярно перевіряти нарахування, не покладаючись виключно на паперову кореспонденцію.

Особливу увагу слід приділяти правильності податкової адреси, відомостей про нерухомість та наявності пільг. Своєчасне виявлення помилок і врегулювання податкових зобов’язань допоможе уникнути спорів із контролюючими органами, додаткових фінансових витрат і ризику примусового стягнення заборгованості.